Налоговые риски при мене недвижимости с занижением стоимости в договоре

<h2 id="_1">Налоговые риски при занижении стоимости в договоре мены недвижимости</h2> <h3 id="_2">Анализ ситуации</h3> <p>В данной ситуации стороны планируют заключить договор мены с существенным занижением стоимости объектов недвижимости относительно их рыночной стоимости. Рыночная стоимость обмениваемых объектов составляет 7,5-8 млн рублей, тогда как в договоре планируется указать стоимость 4-4,5 млн рублей.</p> <h3 id="_3">Правовая оценка</h3> <h4 id="_4">Соответствие цены договора рыночным условиям</h4> <blockquote> <p>"Если иное не предусмотрено настоящей статьей, для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 40, пункт 1)</p> <p>"Налоговые органы при осуществлении контроля за полноты исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по сделкам... при отклонении более чем на 20 процентов в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 40, пункт 2)</p> </blockquote> <h4 id="_5">Последствия занижения цены</h4> <blockquote> <p>"В случаях, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, когда цены товаров, работ или услуг, примененные сторонами сделки, отклоняются в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20 процентов от рыночной цены идентичных (однородных) товаров (работ или услуг), налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога, рассчитанного таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, работы или услуги." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 40, пункт 3)</p> </blockquote> <h4 id="_6">Особенности налогообложения при продаже недвижимости</h4> <blockquote> <p>"В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества... умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 214.10, пункт 2)</p> </blockquote> <h4 id="_7">Ответственность за налоговые нарушения</h4> <blockquote> <p>"Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия)... влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов)." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 122, пункт 1)</p> <p>"Деяния, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, совершенные умышленно, влекут взыскание штрафа в размере 40 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов)." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 122, пункт 3)</p> </blockquote> <h3 id="_8">Выводы и рекомендации</h3> <ol> <li> <p><strong>Высокий риск налоговой проверки</strong> - занижение стоимости более чем на 40% от рыночной цены с высокой вероятностью привлечет внимание налоговых органов.</p> </li> <li> <p><strong>Налоговые последствия для владельца квартиры</strong>:<br /> - При сроке владения менее 3 лет возникает обязанность уплаты НДФЛ (13%)<br /> - Налоговая может доначислить налог исходя из кадастровой стоимости квартиры (2,4 млн × 0,7 = 1,68 млн рублей) или рыночной стоимости<br /> - Доначисление налога составит примерно 218 400 рублей (1,68 млн × 13%) вместо 325 000 рублей (2,5 млн × 13%) при стоимости в договоре 4,5 млн</p> </li> <li> <p><strong>Риск признания сделки притворной</strong>:</p> <blockquote> <p>"Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 170, пункт 2)</p> </blockquote> </li> <li> <p><strong>Рекомендации</strong>:<br /> - Указать в договоре реальную рыночную стоимость объектов<br /> - Владельцу квартиры рассмотреть возможность применения имущественного налогового вычета<br /> - При значительной разнице в стоимости объектов оформить доплату денежными средствами<br /> - Проконсультироваться с адвокатом для минимизации налоговых рисков</p> </li> </ol> <p>Занижение стоимости в договоре мены создает существенные налоговые риски для обеих сторон, особенно для владельца квартиры, который обязан уплатить НДФЛ в связи с непродолжительным сроком владения.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>