Основания для сообщения управляющей компании о расторжении договоров на коммунальные ресурсы и изменении исполнителя услуг с 2020 года

<h2 id="_1">Правомерность перехода на прямые расчеты с ресурсоснабжающими организациями и действия управляющей компании</h2> <h3 id="_2">Анализ ситуации</h3> <p>Управляющая компания (ООО «Управление жильем») информирует собственников о том, что с 01.07.2020 договоры ресурсоснабжения с АО «Водоснабжение» и АО «Теплоэнерго» расторгнуты. На этом основании УК утверждает, что исполнителем коммунальных услуг теперь являются непосредственно ресурсоснабжающие организации (РСО) в соответствии с разделом IV Правил №354. При этом собственники не заключали прямых договоров с РСО и не принимали соответствующих решений на общем собрании.</p> <h3 id="_3">Применимые правовые нормы и анализ</h3> <h4 id="1">1. Основания для перехода на прямые договоры с РСО</h4> <p>Согласно законодательству, переход на прямые расчеты с ресурсоснабжающими организациями возможен по двум основным основаниям:</p> <p><strong>а) Решение общего собрания собственников:</strong></p> <blockquote> <p>"принятие решения о заключении собственниками помещений в многоквартирном доме, действующими от своего имени, ... договора холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, ... отопления (теплоснабжения ...) с ресурсоснабжающей организацией и об определении даты заключения соответствующих договоров" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 44, часть 2, пункт 4.4)</p> <p>"Ресурсоснабжающая организация приступает к предоставлению коммунальной услуги ... при условии поступления в ее адрес копий решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу, указанному в пункте 4.4 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации" (Источник: Постановление Правительства РФ №354, пункт 17(1))</p> </blockquote> <p><strong>б) Расторжение договора ресурсоснабжения между УК и РСО:</strong></p> <blockquote> <p>"Ресурсоснабжающая организация ... приступает к предоставлению коммунальной услуги ... собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме, в отношении которого договор о приобретении коммунальных ресурсов ... заключенный между ресурсоснабжающей организацией и управляющей организацией ... считается прекращенным в части снабжения коммунальными ресурсами в целях предоставления соответствующей коммунальной услуги" (Источник: Постановление Правительства РФ №354, пункт 17, подпункт "е")</p> </blockquote> <p>Правила также предусматривают специальное основание для одностороннего отказа РСО от исполнения договора:</p> <blockquote> <p>"для ресурсоснабжающей организации - на односторонний отказ от исполнения договора ресурсоснабжения с исполнителем в части снабжения коммунальными ресурсами в целях предоставления коммунальной услуги ... в случае наличия у исполнителя признанной им или подтвержденной вступившим в законную силу судебным актом задолженности перед ресурсоснабжающей организацией за поставленный коммунальный ресурс в размере, равном или превышающем две среднемесячные величины обязательств по оплате" (Источник: Постановление Правительства РФ от 14.02.2012 N 124, пункт 30, подпункт "а")</p> </blockquote> <h4 id="2">2. Документы, подтверждающие факт и правомерность расторжения</h4> <p>Для подтверждения правомерности расторжения договора ресурсоснабжения между УК и РСО должны существовать следующие документы:</p> <ol> <li><strong>Уведомление об одностороннем отказе</strong> от исполнения договора ресурсоснабжения, направленное РСО УК.</li> <li><strong>Документы, подтверждающие наличие задолженности</strong> УК перед РСО в размере, предусмотренном законом (не менее двух среднемесячных платежей).</li> <li><strong>Акт сверки расчетов</strong> или <strong>судебный акт</strong>, подтверждающий задолженность.</li> <li><strong>Уведомление собственникам</strong> о переходе на прямые расчеты:<br /> &gt;"Ресурсоснабжающая организация одновременно с уведомлением ... доводит до сведения собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме информацию ... путем размещения в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства, на официальном сайте ресурсоснабжающей организации в сети Интернет, в общедоступных местах" (Источник: Постановление Правительства РФ №354, пункт 17(3))</li> </ol> <h4 id="3">3. Роль общего собрания собственников</h4> <p>Общее собрание собственников играет ключевую роль в изменении порядка расчетов:</p> <ol> <li> <p><strong>При инициативе собственников</strong> переход на прямые договоры возможен ТОЛЬКО по решению общего собрания:<br /> &gt;"принятие решения о заключении собственниками помещений в многоквартирном доме, действующими от своего имени, ... договора с ресурсоснабжающей организацией" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 44, часть 2, пункт 4.4)</p> </li> <li> <p><strong>При расторжении договора по инициативе РСО</strong> из-за задолженности УК решение собрания не требуется, так как переход происходит в силу закона. Однако УК обязана информировать собственников о своей задолженности и последствиях ее неоплаты.</p> </li> <li> <p><strong>Решения общего собрания</strong> являются обязательными для всех собственников:<br /> &gt;"Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 46, часть 5)</p> </li> </ol> <h4 id="4">4. Правовой статус и ответственность УК после расторжения договоров</h4> <p>Даже после расторжения договоров ресурсоснабжения в части предоставления коммунальных услуг собственникам, УК сохраняет значительные обязанности:</p> <ol> <li> <p><strong>УК продолжает управлять домом</strong> на основании договора управления:<br /> &gt;"По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений ...) ... обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 162, часть 2)</p> </li> <li> <p><strong>УК обязана заключить и поддерживать договоры на ресурсы для содержания общего имущества:</strong><br /> &gt;"Управляющая организация, товарищество или кооператив ... обязаны заключать с ресурсоснабжающими организациями договоры о приобретении коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме" (Источник: Постановление Правительства РФ №354, пункт 31(1), подпункт "а")</p> <blockquote> <p>"Управляющие организации ... не вправе отказываться от заключения ... договоров, в том числе в отношении коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, с ресурсоснабжающими организациями" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 161, часть 12)</p> </blockquote> </li> <li> <p><strong>УК несет ответственность за техническое состояние инженерных систем:</strong><br /> &gt;"Управляющая организация ... обязаны ... самостоятельно или с привлечением других лиц осуществлять техническое обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги потребителю" (Источник: Постановление Правительства РФ №354, пункт 31(1), подпункт "б")</p> </li> </ol> <h4 id="5">5. Тарифы и перерасчеты за прошлые периоды</h4> <p>При переходе на прямые расчеты с РСО:</p> <ol> <li> <p><strong>Тарифы устанавливаются РСО</strong> в соответствии с законодательством о государственном регулировании тарифов:<br /> &gt;"стоимость коммунального ресурса ... рассчитывается по тарифам, установленным в порядке, определенном законодательством Российской Федерации о государственном регулировании цен (тарифов)" (Источник: Постановление Правительства РФ от 14.02.2012 N 124, пункт 22, подпункт "а")</p> </li> <li> <p><strong>Перерасчеты за периоды до перехода</strong> остаются обязанностью того, кто был исполнителем коммунальных услуг на тот момент (УК до 01.07.2020).</p> </li> <li> <p><strong>УК обязана передать РСО информацию</strong> для корректного начисления платежей:<br /> &gt;"предоставлять ресурсоснабжающей организации информацию, необходимую для начисления платы за коммунальные услуги, в том числе о показаниях индивидуальных приборов учета ... и коллективных (общедомовых) приборов учета" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 161, часть 11, пункт 1)</p> </li> </ol> <h3 id="_4">Выводы и рекомендации</h3> <h4 id="_5">Основные выводы:</h4> <ol> <li>Управляющая компания может правомерно утверждать о переходе на прямые расчеты с РСО, <strong>если договоры ресурсоснабжения были расторгнуты по инициативе РСО из-за задолженности УК</strong>.</li> <li><strong>Переход не требует решения общего собрания собственников</strong>, если произошел по указанному основанию.</li> <li><strong>УК обязана предоставить документальное подтверждение</strong> расторжения договоров и наличия задолженности.</li> <li><strong>УК продолжает нести ответственность</strong> за содержание общего имущества и должна сохранить договоры на ресурсы для этих целей.</li> </ol> <h4 id="_6">Конкретные рекомендации собственникам:</h4> <ol> <li> <p><strong>Запросите у УК письменно</strong> копии документов, подтверждающих:</p> <ul> <li>Факт расторжения договоров ресурсоснабжения с АО «Водоснабжение» и АО «Теплоэнерго»</li> <li>Причину расторжения (задолженность, ее размер и подтверждающие документы)</li> <li>Уведомления, направленные РСО УК и собственникам</li> </ul> </li> <li> <p><strong>Обратитесь непосредственно в РСО</strong> (АО «Водоснабжение» и АО «Теплоэнерго») для:</p> <ul> <li>Подтверждения факта расторжения договоров с УК</li> <li>Уточнения даты начала прямых расчетов</li> <li>Получения информации о порядке передачи показаний приборов учета и оплаты</li> </ul> </li> <li> <p><strong>Проверьте, проводилось ли общее собрание</strong> собственников по вопросу прямых договоров с РСО. Если такое собрание не проводилось, а задолженность УК не подтверждена, действия УК могут быть неправомерными.</p> </li> <li> <p><strong>По вопросам перерасчетов за периоды до 01.07.2020</strong> обращайтесь к УК как к бывшему исполнителю коммунальных услуг.</p> </li> <li> <p><strong>В случае сомнений в правомерности действий УК</strong> или отсутствия документооборота, подтверждающего расторжение, обращайтесь:</p> <ul> <li>В Государственную жилищную инспекцию с жалобой на действия УК</li> <li>К адвокату для подготовки претензии и возможного судебного разбирательства</li> </ul> </li> <li> <p><strong>Помните, что даже при переходе на прямые расчеты</strong> УК продолжает отвечать за содержание общего имущества, техническое обслуживание инженерных систем и должна иметь действующие договоры на ресурсы для этих целей.</p> </li> </ol> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>