Арендодатель требует расторгнуть договор аренды из-за продажи квартиры и необходимости показывать ее покупателям, хотя в договоре это не предусмотрено

<h2 id="_1">Права арендатора при планируемой продаже квартиры и требованиях арендодателя о доступе для показа</h2> <h3 id="_2">Анализ вашей ситуации</h3> <p>Вы являетесь арендатором по договору, действующему до апреля 2026 года. Арендодатель (собственник) хочет продать квартиру и требует от вас обеспечить доступ для показа потенциальным покупателям, угрожая в случае отказа досрочным расторжением договора. В договоре отсутствуют условия о таком доступе, вы внесли оплату за следующий месяц авансом, и регулярные визиты нарушают вашу приватность и график.</p> <h3 id="_3">Применимые правовые нормы и их анализ</h3> <h4 id="1">1. Неприкосновенность жилища и отсутствие обязанности допускать посторонних</h4> <p>Основополагающим принципом является неприкосновенность жилища.</p> <blockquote> <p>"Жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 3)</p> </blockquote> <p>Согласие проживающего (арендатора) является обязательным условием для доступа в жилое помещение, за исключением строго оговоренных в законе случаев (например, чрезвычайные ситуации). Планируемая продажа квартиры не является таким исключением.</p> <p>Ваш договор аренды является законным основанием для проживания. Поскольку в его условиях <strong>нет</strong> пункта, обязывающего вас предоставлять доступ для осмотра квартиры третьим лицам, такая обязанность у вас не возникает.</p> <h4 id="2">2. Права собственника и их ограничения вашими правами как арендатора</h4> <p>Собственник, безусловно, имеет права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.</p> <blockquote> <p>"Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 288)</p> </blockquote> <p>Однако эти права не абсолютны. Сдавая квартиру в аренду, собственник добровольно ограничил свое право пользования на срок действия договора в вашу пользу. Вы, как арендатор, на законных основаниях приобрели право пользования жилым помещением. Требование о регулярном доступе для посторонних лиц прямо нарушает ваше право на спокойное проживание и пользование арендованным имуществом.</p> <h4 id="3">3. Сохранение договора аренды при смене собственника</h4> <p>Важно понимать, что продажа квартиры не является основанием для прекращения вашего договора.</p> <blockquote> <p>"Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 675)</p> </blockquote> <p>Это означает, что новый покупатель будет обязан соблюдать условия вашего текущего договора до апреля 2026 года. Это правило защищает вас от внезапного выселения из-за продажи.</p> <h4 id="4">4. Основания для досрочного расторжения договора арендодателем</h4> <p>Закон строго ограничивает возможности арендодателя по одностороннему расторжению договора. Это возможно только через суд и при наличии существенных нарушений с вашей стороны.</p> <blockquote> <p>"По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества... существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд... не вносит арендную плату..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 619)</p> </blockquote> <p>Конкретно для жилых помещений:</p> <blockquote> <p>"Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев... разрушения или порчи жилого помещения нанимателем..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 687)</p> </blockquote> <p>Отказ предоставлять доступ для показа квартиры <strong>не указан</strong> в законе в качестве основания для расторжения договора. Более того, поскольку эта обязанность не предусмотрена вашим договором, ваш отказ не является нарушением его условий. Следовательно, угрозы арендодателя о расторжении договора по этой причине не имеют под собой законных оснований.</p> <h4 id="5">5. Порядок расторжения договора</h4> <p>Даже если бы были законные основания, арендодатель не может расторгнуть договор в одностороннем порядке простым заявлением.</p> <blockquote> <p>"Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 452)</p> </blockquote> <h3 id="_4">Выводы и конкретные рекомендации</h3> <ol> <li> <p><strong>Вы имеете полное право отказать в доступе для показа квартиры.</strong> Поскольку это условие не прописано в договоре, а закон гарантирует неприкосновенность жилища, ваши требования о соблюдении приватности и графика являются законными.</p> </li> <li> <p><strong>Требования арендодателя о досрочном расторжении договора из-за вашего отказа незаконны.</strong> Отказ в допуске для показа не является нарушением договора и не входит в перечень оснований для досрочного расторжения по инициативе арендодателя.</p> </li> <li> <p><strong>Договор аренды сохранит силу для нового собственника.</strong> Вы можете спокойно проживать в квартире до апреля 2026 года, даже если её продадут.</p> </li> </ol> <h4 id="_5">Что делать:</h4> <ul> <li> <p><strong>Шаг 1. Направьте письменный ответ арендодателю.</strong><br /> Составьте официальное письмо (желательно с уведомлением о вручении или через электронную почту с подтверждением прочтения). В нём вежливо, но твердо изложите свою позицию:</p> <ul> <li>Укажите, что в соответствии со статьей 3 Жилищного кодекса РФ, вы, как законно проживающий, не обязаны предоставлять доступ в жилище без своего согласия.</li> <li>Отметьте, что условие о доступе для осмотра не включено в договор аренды, а ваше право на пользование помещением в соответствии с договором включает право на неприкосновенность жилища.</li> <li>Напомните, что в силу статьи 675 ГК РФ договор аренды сохраняется при смене собственника.</li> <li>Укажите, что ваш отказ не является нарушением договора, а следовательно, угрозы расторжения договора по этому основанию необоснованны.</li> </ul> </li> <li> <p><strong>Шаг 2. Предложите разумный компромисс (по желанию).</strong><br /> Если вы хотите сохранить отношения и не против периодических осмотров, вы можете предложить собственный график (например, один раз в неделю в определенный день и час), который будет для вас минимально неудобен. Это будет проявлением доброй воли с вашей стороны, а не обязанностью.</p> </li> <li> <p><strong>Шаг 3. Готовьтесь к защите своих прав.</strong><br /> Если арендодатель продолжит угрожать или предпримет попытки выселить вас (например, перестанет принимать плату, будет менять замки), не вступайте в конфликт.</p> <ul> <li><strong>Сохраняйте все доказательства:</strong> копии договора, квитанции об оплате (особенно авансовый платеж), переписку с арендодателем (включая СМС и сообщения в мессенджерах), аудиозаписи разговоров (соблюдая законодательство).</li> <li><strong>Продолжайте исправно платить аренду</strong> официальным способом, позволяющим подтвердить факт оплаты (банковский перевод с назначением платежа).</li> <li>В случае реальных попыток выселения или прекращения договора <strong>обратитесь за помощью к адвокату</strong>, специализирующемуся на жилищных спорах, для подготовки иска о защите вашего права пользования жилым помещением и/или о взыскании неосновательно удержанных сумм (авансового платежа) с процентами, если договор будет расторгнут не по вашей вине.</li> </ul> </li> </ul> <p><strong>Итог:</strong> Ваша позиция с юридической точки зрения сильна. Закон защищает ваше право на неприкосновенность жилища и стабильность договорных отношений. Действуйте спокойно, фиксируйте все взаимодействия и опирайтесь на нормы закона.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>