Как действовать при требовании ТСЖ снести перегородку на лестничной клетке, если есть давние документы, но не оформленные надлежащим образом?

<h2 id="_1">Самовольная установка перегородки на лестничной площадке и требования ТСЖ о её демонтаже</h2> <h3 id="_2">Анализ ситуации</h3> <p>Вы совместно с соседкой около 20 лет назад установили перегородку (дверь) на лестничной площадке в многоквартирном доме. Лестничная площадка, согласно законодательству, входит в состав общего имущества всех собственников помещений в доме. Установка такой конструкции без соблюдения установленного порядка является самовольным изменением общего имущества. Товарищество собственников жилья (ТСЖ), как орган управления домом, обязан обеспечивать сохранность и надлежащее содержание общего имущества, в связи с чем правомерно требует устранить нарушение.</p> <h3 id="_3">Применимые правовые нормы</h3> <h4 id="1">1. Правовой режим лестничной площадки как общего имущества</h4> <blockquote> <p>"Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ... помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 36)</p> <p>"В состав общего имущества включаются: ... помещения общего пользования, в том числе межквартирные лестничные площадки..." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 2)</p> </blockquote> <p><strong>Вывод:</strong> Лестничная площадка является общим имуществом, и все собственники владеют им на праве общей долевой собственности. Ни один из собственников в отдельности не вправе самовольно изменять его.</p> <h4 id="2">2. Самовольное изменение общего имущества и его последствия</h4> <p>Установка перегородки на лестничной площадке представляет собой переустройство или перепланировку помещения общего пользования. Закон требует обязательного согласования таких работ.</p> <blockquote> <p>"Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 26)</p> <p>"Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 40)</p> </blockquote> <p>Поскольку работы были проведены без какого-либо согласования, они являются самовольными.</p> <blockquote> <p>"Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 29)</p> <p>"Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 29)</p> <p>"Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме... влекут наложение административного штрафа на граждан..." (Источник: Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, Статья 7.21)</p> </blockquote> <p><strong>Обязанность ТСЖ:</strong> Товарищество собственников жилья обязано обеспечивать надлежащее содержание общего имущества и принимать меры по прекращению действий, нарушающих права собственников.</p> <blockquote> <p>"Товарищество собственников жилья обязано: ... обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме... принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования... собственников помещений общим имуществом..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 138)</p> </blockquote> <h4 id="3">3. Возможность применения сроков исковой давности</h4> <p>Общий срок исковой давности для защиты нарушенного права составляет три года.</p> <blockquote> <p>"Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 196)</p> <p>"Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 200)</p> </blockquote> <p>В вашем случае ключевым является момент, когда ТСЖ (или иные собственники) узнали о наличии перегородки. Факт того, что конструкция существует более 20 лет, сам по себе не означает, что срок исковой давности истек. Срок начинает течь с момента обнаружения нарушения. Если ТСЖ или другие собственники только сейчас активно заявили о нарушении, срок давности может не считаться истекшим. Однако, если требования не предъявлялись десятилетиями, и ТСЖ знало о перегородке, в суде можно заявлять о пропуске срока давности.</p> <blockquote> <p>"Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 199)</p> </blockquote> <h4 id="4">4. Возможность узаконивания (легализации) существующей конструкции</h4> <p>Процедура узаконивания самовольно произведенных изменений предусмотрена законом, однако в отношении общего имущества она крайне затруднена.</p> <p>В судебном порядке можно попытаться сохранить перегородку, если она не нарушает права и законные интересы других лиц и не создает угрозу их жизни или здоровью.</p> <blockquote> <p>"На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 29)</p> </blockquote> <p>Для этого потребуется доказать, что перегородка:<br /> * Не препятствует эвакуации в случае пожара.<br /> * Не нарушает права доступа других собственников к общему имуществу (например, к инженерным коммуникациям).<br /> * Не ухудшает условия освещенности или вентиляции.<br /> * Не создает иных угроз безопасности.</p> <p>Однако, так как изменение было произведено за счет части общего имущества, решающее значение будет иметь получение согласия ВСЕХ собственников помещений в доме на общем собрании (ст. 40 ЖК РФ). Наличие у вас старого акта работ и проектной документации может служить доказательством того, что работы были выполнены, но не отменяет необходимости их согласования. Эти документы могут быть учтены судом при оценке ситуации, но не являются разрешительными.</p> <p><strong>Внимание:</strong> Отдельной "упрощенной" процедуры узаконивания подобных старых построек на общем имуществе, аналогичной "дачной амнистии", в представленном контексте не найдено. Основной путь — либо получение единогласного решения общего собрания собственников, либо обращение в суд с иском о сохранении переустроенного помещения.</p> <h3 id="_4">Выводы и рекомендации</h3> <ol> <li> <p><strong>Ваша перегородка является самовольным переустройством общего имущества.</strong> С юридической точки зрения требования ТСЖ о её демонтаже обоснованы.</p> </li> <li> <p><strong>Срок исковой давности (3 года)</strong> может быть применен, но его течение начинается с момента, когда ТСЖ узнало о нарушении. Если председатель только сейчас начал активно действовать, срок может не истечь. В случае судебного разбирательства вам следует заявить о пропуске срока исковой давности, если у вас есть доказательства, что ТСЖ знало о перегородке давно и не реагировало.</p> </li> <li> <p><strong>Узаконить перегородку в административном порядке сейчас практически невозможно.</strong> Основным препятствием является необходимость получить согласие ВСЕХ собственников помещений в доме, что маловероятно.</p> </li> <li> <p><strong>Возможные варианты действий:</strong></p> <ul> <li><strong>Добровольный демонтаж.</strong> Наименее конфликтный и затратный путь, позволяющий избежать судебных издержек и возможного административного штрафа.</li> <li><strong>Попытка договориться с ТСЖ и другими собственниками.</strong> Можно инициировать проведение общего собрания собственников с вопросом о сохранении перегородки. Для положительного решения по вопросу, затрагивающему общее имущество, требуется согласие всех собственников (ст. 40 ЖК РФ).</li> <li><strong>Ожидание иска ТСЖ в суд и защита в судебном процессе.</strong> В суде можно:<ul> <li>Заявлять о пропуске срока исковой давности.</li> <li>Доказывать, что перегородка не нарушает права других лиц и требования безопасности (потребуется, возможно, экспертиза).</li> <li>Ходатайствовать о сохранении перегородки на основании ст. 29 ЖК РФ.</li> <li>Однако, риск проиграть дело и понести судебные расходы очень высок.</li> </ul> </li> </ul> </li> <li> <p><strong>Рекомендация:</strong> Учитывая длительность существования конструкции и сложность её легализации, для оценки реальных судебных перспектив и подготовки грамотной правовой позиции настоятельно рекомендую обратиться к <strong>адвокату</strong>, специализирующемуся на жилищном праве. Он поможет проанализировать ваши документы, оценит доказательственную базу по сроку давности и возможным нарушениям со стороны перегородки, а также представит ваши интересы в суде, если дело дойдет до разбирательства.</p> </li> </ol> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>