Как правильно указать Продавца и предмет в договоре купли-продажи долей земельного участка при наличии нотариальной доверенности

<h2 id="_1">Продажа земельного участка, находящегося в долевой собственности, с участием представителя по доверенности</h2> <h3 id="_2">Анализ ситуации</h3> <p>Вы планируете приобрести земельный участок, который находится в общей долевой собственности двух лиц. Один из собственников выдал другому нотариально удостоверенную доверенность, позволяющую заключать договор купли-продажи его доли, подписывать документы и получать деньги. Ключевые вопросы касаются правильного оформления договора и соблюдения процедур для беспроблемной регистрации перехода права.</p> <h3 id="_3">Применимые правовые нормы</h3> <h4 id="1">1. Оформление сторон в договоре и полномочия представителя</h4> <p>Договор купли-продажи недвижимости является многосторонней сделкой, где продавцами выступают два лица: один – от своего имени, второй – как представитель другого собственника по доверенности.</p> <blockquote> <p>"Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности... непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 182)</p> <p>"Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 185.1)</p> </blockquote> <p>Таким образом, в договоре необходимо указать обоих собственников как продавцов, но одного – в качестве лица, действующего лично, а второго – как представителя доверителя.</p> <p><strong>Как это оформить в договоре:</strong><br /> В преамбуле (шапке) договора следует указать:<br /> 1. <strong>Продавец 1:</strong> ФИО, паспортные данные, действующий <strong>лично</strong> как участник долевой собственности.<br /> 2. <strong>Продавец 2:</strong> ФИО, паспортные данные, действующий <strong>от имени Продавца 3 (ФИО доверителя)</strong> на основании нотариально удостоверенной доверенности от [дата], реестровый номер [номер], выданной нотариусом [ФИО нотариуса, нотариальный округ].</p> <p>Обязательно нужно приложить к договору оригинал или нотариально заверенную копию этой доверенности.</p> <h4 id="2">2. Формулировка предмета договора</h4> <p>Предмет договора продажи недвижимости должен быть определен максимально четко.</p> <blockquote> <p>"В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору... При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 554)</p> </blockquote> <p>Предметом данного договора является земельный участок, находящийся в общей долевой собственности. В договоре нужно указать:<br /> * Кадастровый номер и адрес участка.<br /> * Что продается <strong>100% (целый)</strong> земельный участок.<br /> * Что на момент заключения договора право собственности на него принадлежит:<br /> * Продавцу 1 (действующему лично) на <strong>X/Y доли</strong>.<br /> * Продавцу 3 (в лице его представителя — Продавца 2) на <strong>Z/Y доли</strong>.<br /> * Цель продажи — прекращение долевой собственности и переход права собственности на весь участок к покупателю.</p> <p>Таким образом, продаются не просто "две доли", а весь участок, каждая доля в котором принадлежит разным лицам, одно из которых действует через представителя.</p> <h4 id="3">3. Преимущественное право покупки (важный аспект)</h4> <p>При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу другие участники долевой собственности имеют преимущественное право ее покупки.</p> <blockquote> <p>"При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 250)</p> </blockquote> <p><strong>Однако, в вашем случае это правило не применяется.</strong><br /> Поскольку продается <strong>весь земельный участок целиком</strong> и продавцами выступают <strong>все сособственники</strong> (один лично, второй через представителя), посторонних лиц среди продавцов нет. Сделка совершается "всем миром". Следовательно, уведомлять кого-либо о продаже доли и соблюдать месячный срок ожидания не требуется. Это подтверждается логикой закона: преимущественное право существует для того, чтобы другие сособственники могли сохранить общую собственность, а здесь она прекращается полностью.</p> <h4 id="4">4. Особенности государственной регистрации</h4> <p>Переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации.</p> <blockquote> <p>"Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 551)</p> <p>"Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке..." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 42)</p> </blockquote> <p>Это крайне важное исключение! Поскольку вы покупаете весь участок у всех его собственников по <strong>одному договору</strong>, данная сделка <strong>НЕ требует обязательного нотариального удостоверения</strong>. Она может быть заключена в простой письменной форме. Нотариальная доверенность нужна только для подтверждения полномочий представителя.</p> <p>Для регистрации в Росреестре потребуется предоставить, помимо заявления и договора, оригинал доверенности, подтверждающей полномочия представителя на совершение сделки и подачу документов на регистрацию.</p> <h3 id="_4">Выводы и рекомендации</h3> <ol> <li><strong>Стороны в договоре:</strong> Укажите всех собственников. Один — как лицо, действующее лично, второй — как представитель второго собственника по нотариальной доверенности. Приведите все реквизиты доверенности в тексте договора и приложите ее копию.</li> <li><strong>Предмет договора:</strong> Четко опишите земельный участок (кадастровый номер, адрес). Укажите, что продается 100% права собственности на него, принадлежащие двум разным лицам на праве долевой собственности, с указанием размера долей.</li> <li><strong>Преимущественное право покупки:</strong> В вашем случае (продажа всего участка всеми сособственниками по одной сделке) соблюдать процедуру уведомления других сособственников <strong>не нужно</strong>.</li> <li><strong>Нотариальное удостоверение:</strong> Договор <strong>не требует</strong> обязательного нотариального удостоверения, так как все сособственники отчуждают свои доли по одной сделке. Но доверенность представителя уже является нотариальной, что правильно.</li> <li><strong>Расчеты:</strong> Поскольку доверенность дает право на получение денег, в договоре можно предусмотреть, что расчет производится с Продавцом 2 (представителем), который действует в интересах доверителя. Для безопасности рекомендуется использовать акт приема-передачи денег или банковскую ячейку с условием выдачи денег представителю.</li> <li><strong>Регистрация:</strong> Для регистрации перехода права потребуется подать в Росреестр подписанный договор, нотариальную доверенность (или ее заверенную копию), заявления сторон и другие необходимые документы.</li> </ol> <p><strong>Конкретные рекомендации для договора:</strong><br /> * В разделе "Предмет договора" укажите: "Продавцы обязуются передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить земельный участок с кадастровым номером: <strong><em>_</em>, расположенный по адресу: </strong><strong><em>, общей площадью </em></strong>_ кв. м. Участок на момент заключения договора принадлежит Продавцам на праве общей долевой собственности: Продавцу 1 (ФИО) на <strong>/</strong> доли, Продавцу 3 (ФИО в лице представителя Продавца 2) на <strong>/</strong> доли. В результате исполнения настоящего договора право общей долевой собственности прекращается, и Покупатель приобретает право собственности на указанный земельный участок в полном объеме (100%)."<br /> * В преамбуле и разделе о расчетах сделайте ссылки на доверенность и полномочия представителя на получение денежных средств.</p> <p><strong>Важно:</strong> Перед подписанием договора убедитесь в действительности доверенности (она не отозвана) и ее соответствии заявленным полномочиям. Если возникают сомнения, рекомендуется обратиться к адвокату для проверки документов и составления/проверки проекта договора.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>