Оформление дарственной на квартиру в новых регионах при отсутствии кадастровой стоимости в выписке ЕГРН

<h2 id="_1">Оформление дарственной на квартиру при отсутствии кадастровой стоимости в ЕГРН</h2> <p>Вы столкнулись с практической проблемой, характерной для новых регионов: отсутствие сведений о кадастровой стоимости в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) блокирует возможность нотариального удостоверения договора дарения. Нотариусы правы в своих опасениях, так как кадастровая стоимость необходима как для расчета нотариального тарифа, так и для корректного определения налоговых последствий сделки. Ситуация разрешима, и ваши дальнейшие действия должны быть следующими.</p> <h3 id="_2">Анализ ситуации</h3> <ol> <li> <p><strong>Обязательность нотариальной формы.</strong> Для договора дарения недвижимости между гражданами законом установлена обязательная нотариальная форма.<br /> &gt;"Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 574)</p> </li> <li> <p><strong>Требования к нотариальному удостоверению.</strong> При удостоверении сделки нотариус обязан проверить ряд обстоятельств, а также рассчитать нотариальный тариф, который зависит от суммы договора.<br /> &gt;"За удостоверение прочих договоров, предмет которых подлежит оценке, если такое удостоверение обязательно в соответствии с законодательством Российской Федерации, - 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей;" (Источник: НК РФ, статья 333.24)</p> <p>Отсутствие в ЕГРН кадастровой стоимости лишает нотариуса объективного критерия для оценки предмета договора (квартиры) и расчета тарифа.</p> </li> <li> <p><strong>Налоговые последствия.</strong> Кадастровая стоимость является ключевой для определения налогообложения при дарении.</p> <ul> <li><strong>Для близких родственников</strong> (супруги, родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, братья и сестры) налог на доходы физических лиц (НДФЛ) не уплачивается.<br /> &gt;"Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками..." (Источник: НК РФ, статья 217)</li> <li><strong>Для всех остальных</strong> одаряемый обязан уплатить НДФЛ в размере 13%. Налоговой базой в этом случае является кадастровая стоимость квартиры.<br /> &gt;"В целях пункта 6 настоящей статьи при определении налоговой базы доходы налогоплательщика при получении в порядке дарения объекта недвижимого имущества принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости..." (Источник: НК РФ, статья 214.10)</li> </ul> <p>Без сведений о кадастровой стоимости налоговый орган не сможет корректно исчислить налог.</p> </li> </ol> <h3 id="_3">Применимые нормы и порядок действий</h3> <h4 id="1">1. Внесение сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН</h4> <p>Кадастровая стоимость устанавливается в результате государственной кадастровой оценки и вносится в ЕГРН уполномоченным органом.</p> <blockquote> <p>"В кадастр недвижимости вносятся следующие дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества: 1) сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости;" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 8)</p> </blockquote> <p>Для внесения отсутствующих сведений собственник вправе обратиться с соответствующим заявлением.</p> <blockquote> <p>"Государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав исключительно в случаях, если он осуществляется: ... 6) в связи с изменением основных сведений об объекте недвижимости;" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 14)<br /> "При осуществлении государственного кадастрового учета без одновременной государственной регистрации прав такой государственный кадастровый учет осуществляется по заявлению: ... 4) собственника объекта недвижимости - при государственном кадастровом учете в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 15)</p> </blockquote> <p><strong>Что делать:</strong><br /> * <strong>Обратиться в орган регистрации прав (Росреестр)</strong> напрямую или через многофункциональный центр (МФЦ) с заявлением о государственном кадастровом учете в связи с необходимостью внесения сведений о кадастровой стоимости.<br /> * <strong>Подать необходимые документы:</strong> заявление, паспорт, документы на квартиру (выписка из ЕГРН, документ-основание права собственности).<br /> * <strong>Уплатить государственную пошлину</strong> за внесение сведений в кадастр (350 рублей для физических лиц).</p> <p>После рассмотрения заявления Росреестр инициирует процедуру определения кадастровой стоимости и внесет ее в ЕГРН. Вы получите новую выписку, содержащую эти сведения.</p> <h4 id="2">2. Удостоверение договора дарения у нотариуса</h4> <p>После получения выписки ЕГРН с указанной кадастровой стоимостью препятствия для нотариуса будут устранены. Нотариус рассчитает тариф и удостоверит договор.</p> <h4 id="3">3. Государственная регистрация перехода права</h4> <p>Удостоверенный нотариусом договор является основанием для государственной регистрации перехода права собственности к одаряемому. Нотариус может самостоятельно направить документы на регистрацию.</p> <h3 id="_4">Выводы и рекомендации</h3> <ol> <li><strong>Первоочередная задача – получение кадастровой стоимости.</strong> Обратитесь в Росреестр (через МФЦ) с заявлением о внесении сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Это обязательный и решающий шаг.</li> <li><strong>Обратитесь к нотариусу</strong> только после получения актуальной выписки из ЕГРН с указанной кадастровой стоимостью.</li> <li><strong>Оцените налоговые последствия для одаряемого:</strong><ul> <li>Если одаряемый является вашим <strong>близким родственником</strong>, налог на доходы (НДФЛ) ему платить <strong>не нужно</strong>.</li> <li>Если одаряемый <strong>не является близким родственником</strong>, он обязан будет декларировать доход и уплатить НДФЛ в размере <strong>13% от кадастровой стоимости</strong> квартиры. Имейте это в виду.</li> </ul> </li> <li><strong>Не обращайтесь к независимым оценщикам</strong> для определения рыночной стоимости с целью предоставления нотариусу. Нотариус и налоговый орган в данном случае руководствуются именно <strong>кадастровой стоимостью</strong>, устанавливаемой государственным органом.</li> </ol> <p>Проблема носит технический характер и решается путем взаимодействия с Росреестром. После устранения недостатка сведений в ЕГРН процедура дарения пройдет в стандартном порядке.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>