Вопросы по оформлению дарственной на дом и землю: обязательность нотариуса, стоимость и альтернативные способы

<h2 id="_1">Переоформление недвижимости между родственниками по договору дарения для получения льгот</h2> <h3 id="_2">Анализ ситуации</h3> <p>Вы планируете безвозмездную передачу права собственности на земельный участок и жилой дом от родственницы члену вашей многодетной семьи для оформления льгот. Оформление планируется после 2025 года. Рассмотрим ваши вопросы.</p> <h3 id="1-2025">1. Обязательность нотариального удостоверения договора дарения недвижимости с 2025 года</h3> <p>С 2025 года договор дарения недвижимого имущества между гражданами <strong>обязательно требует нотариального удостоверения</strong>. Самостоятельно подготовить договор, а затем просто заверить его у нотариуса — <strong>нельзя</strong>.</p> <blockquote> <p>"Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 574, пункт 3)</p> </blockquote> <p>Нотариус не только заверяет подписи, но и проверяет законность сделки, права сторон, отсутствие обременений и составляет сам договор.</p> <blockquote> <p>"Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 163, пункт 1)</p> </blockquote> <p>Нотариус самостоятельно запрашивает необходимые сведения из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).</p> <blockquote> <p>"...нотариус в порядке и способами, которые установлены... в течение трех рабочих дней... запрашивает и получает... в органе регистрации прав сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости." (Источник: Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, Статья 47.1)</p> </blockquote> <p><strong>Вывод:</strong> С 2025 года составление и удостоверение договора дарения недвижимости между родственниками — исключительная компетенция нотариуса.</p> <h3 id="2">2. Стоимость оформления (тарифы и госпошлины)</h3> <h4 id="_3">А. Нотариальный тариф (госпошлина за удостоверение договора)</h4> <p>Размер государственной пошлины (нотариального тарифа) за удостоверение договора дарения, предмет которого подлежит оценке (как недвижимость), составляет:</p> <blockquote> <p>"0,5 процента суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей;" (Источник: НК РФ, Статья 333.24, пункт 1, подпункт 5)</p> </blockquote> <p><strong>Однако для вас действует льгота в 50%, так как даритель и одаряемый являются близкими родственниками:</strong></p> <blockquote> <p>"физические лица, признаваемые... близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации... - на 50 процентов за удостоверение договоров дарения недвижимого имущества между указанными лицами." (Источник: НК РФ, Статья 333.38, пункт 19)</p> </blockquote> <p><strong>"Сумма договора"</strong> для расчета тарифа — это стоимость имущества. Вы можете представить документ об оценке (например, отчет оценщика) или использовать кадастровую стоимость. Нотариус обязан принять наименьшую из представленных стоимостей.</p> <blockquote> <p>"По выбору плательщика для исчисления государственной пошлины может быть представлен документ с указанием рыночной, кадастровой либо иной (номинальной) стоимости имущества..." (Источник: НК РФ, Статья 333.25, пункт 1, подпункт 5)<br /> "...при исчислении размера государственной пошлины принимается наименьшая из указанных стоимостей имущества;" (Источник: НК РФ, Статья 333.25, пункт 1, подпункт 5)</p> </blockquote> <p><strong>Практический расчет:</strong> Если кадастровая стоимость дома и участка, например, 3 000 000 руб., то база для расчета тарифа — 0,5% = 15 000 руб. С учетом льготы 50% вы заплатите <strong>7 500 руб.</strong> Нотариус, занимающийся частной практикой, также взимает региональный тариф (правовой и технической работы), размер которого устанавливается нотариальной палатой субъекта РФ и может составлять сопоставимую сумму. Уточнить его размер можно у конкретного нотариуса.</p> <h4 id="_4">Б. Государственная пошлина за регистрацию перехода права собственности в Росреестре</h4> <p>За государственную регистрацию права собственности на недвижимость для физических лиц установлена пошлина:</p> <blockquote> <p>"в отношении объекта недвижимости или доли в праве... если кадастровая стоимость... не превышает 20 000 000 рублей, - 4000 рублей;" (Источник: НК РФ, Статья 333.33, пункт 1, подпункт 22)</p> </blockquote> <p>Если дом и участок оформлены как единый объект недвижимости (жилой дом с землей), пошлина составит <strong>2000 рублей</strong>. Если это два самостоятельных объекта (дом и отдельно земельный участок), пошлина будет <strong>2000 рублей за каждый объект</strong> (итого 4000 руб.).</p> <blockquote> <p>"При государственной регистрации перехода права собственности на здание... одновременно... осуществляется государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом..." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 57, часть 1)</p> </blockquote> <h3 id="3">3. Альтернативные способы переоформления и их сравнение</h3> <p>Кроме дарения, существуют иные способы:<br /> * <strong>Купля-продажа:</strong> Возмездная сделка. Для родственников часто используется с символической ценой. <strong>Требует обязательного нотариального удостоверения</strong>, если продается доля в праве общей собственности на недвижимость (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 42, часть 1.1). Пошлина за удостоверение договора купли-продажи рассчитывается так же, как и для дарения (0,5%, но не более 20 000 руб.), но <strong>льгота в 50% для родственников не применяется</strong>. Возникает обязанность продавца уплатить НДФЛ (13%), но он может быть освобожден, если имущество находилось в собственности более минимального срока владения (обычно 3 или 5 лет) и применяется налоговый вычет (Источник: НК РФ, Статья 217.1, ГК РФ Статья 423).<br /> * <strong>Рента с пожизненным содержанием:</strong> Даритель (получатель ренты) передает имущество, а новый собственник (плательщик ренты) обязуется выплачивать ему регулярное содержание. <strong>Требует обязательного нотариального удостоверения</strong> (Источник: ГК РФ, Статья 584). Сложная и рискованная конструкция, предполагающая длительные обязательства.<br /> * <strong>Завещание:</strong> Не является прижизненной сделкой. Право собственности перейдет только после смерти нынешней владелицы, что не позволит вам оперативно получить льготы.</p> <p><strong>Сравнительный вывод:</strong> Для <strong>безвозмездной</strong> передачи между близкими родственниками с целью быстрого переоформления <strong>дарение является оптимальным вариантом</strong>, так как проще по содержанию и дешевле за счет льготы по нотариальному тарифу.</p> <h3 id="4">4. Налогообложение при дарении между близкими родственниками</h3> <p>Доход в виде недвижимости, полученной по договору дарения от близкого родственника, <strong>освобождается от уплаты НДФЛ (13%)</strong>.</p> <blockquote> <p>"Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными... братьями и сестрами)" (Источник: НК РФ, Статья 217, пункт 18.1)</p> </blockquote> <p>Это правило распространяется на недвижимость. Таким образом, одаряемый <strong>не должен декларировать этот доход и уплачивать с него налог</strong>.</p> <h3 id="5">5. Влияние факта проживания одаряемого в доме</h3> <p>Факт проживания одаряемого в передаваемом доме сам по себе не усложняет процедуру дарения. Однако есть важный нюанс:<br /> * Если в доме <strong>проживают иные члены семьи нынешней собственницы</strong> (например, её супруг, родители, другие дети), то после перехода права собственности к одаряемому <strong>их право пользования этим жилым помещением прекращается</strong>.</p> <blockquote> <p>"Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 292, пункт 2)</p> </blockquote> <ul> <li>Если в доме проживают <strong>несовершеннолетние дети, оставшиеся без попечения родителей, или лица под опекой/попечительством</strong>, и их права могут быть затронуты сделкой, то для отчуждения (дарения) потребуется <strong>предварительное разрешение органа опеки и попечительства</strong>.</li> </ul> <blockquote> <p>"Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника... если при этом затрагиваются права... указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 292, пункт 4)</p> </blockquote> <p>Поскольку одаряемый и так является членом семьи и проживает в доме, на него это правило не распространяется. Проблема может возникнуть только с правами других проживающих.</p> <h3 id="_5">Выводы и конкретные рекомендации</h3> <ol> <li><strong>Обязательное обращение к нотариусу:</strong> С 2025 года договор дарения дома и земельного участка между родственниками <strong>обязательно удостоверяется нотариусом</strong>, который и подготовит текст договора. Самостоятельная подготовка не допускается.</li> <li><strong>Основные расходы:</strong> Они складываются из:<ul> <li><strong>Нотариальный тариф:</strong> 0,5% от стоимости имущества (вы вправе представить отчет оценщика или использовать кадастровую стоимость), но не более 20 000 руб., с учетом льготы 50% для близких родственников.</li> <li><strong>Правовая и техническая работа нотариуса (региональный тариф):</strong> Устанавливается нотариальной палатой региона, уточняется у конкретного нотариуса.</li> <li><strong>Госпошлина за регистрацию в Росреестре:</strong> 2000 или 4000 рублей в зависимости от количества объектов.</li> <li><strong>Оплата услуг оценщика (по желанию):</strong> Если решите заказать отчет о рыночной стоимости для расчета тарифа.</li> </ul> </li> <li><strong>Оптимальный способ:</strong> <strong>Дарение</strong> — наиболее подходящий для вашей цели (безвозмездная передача между близкими) способ, дешевле купли-продажи из-за льготы по тарифу.</li> <li><strong>Налоги:</strong> <strong>НДФЛ платить не нужно</strong>, так как дарение происходит между близкими родственниками.</li> <li><strong>Действия:</strong><ul> <li>Обратитесь к любому нотариусу в том субъекте РФ, где находится недвижимость.</li> <li>Предоставьте нотариусу паспорта сторон, документы на недвижимость (свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН).</li> <li>Воспользуйтесь правом представить документ об оценке, если рыночная стоимость значительно ниже кадастровой, чтобы снизить нотариальный тариф.</li> <li>Нотариус сам подготовит договор, удостоверит его и <strong>направит документы на регистрацию в Росреестр в электронном виде</strong>. Вам не придется обращаться в Росреестр или МФЦ отдельно.</li> <li>Убедитесь, что в сделке не затрагиваются права иных проживающих в доме лиц, особенно несовершеннолетних под опекой. В противном случае заранее получите согласие органа опеки.</li> </ul> </li> </ol> <p><strong>Рекомендация:</strong> Для уточнения точной суммы расходов (включая региональный тариф) и для проверки всех нюансов конкретной ситуации (состава семьи, прав других проживающих) целесообразно <strong>заранее проконсультироваться с нотариусом</strong>, который будет оформлять сделку.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>