Проверка правомерности сделки купли-продажи квартиры при частой смене собственников

<h2 id="_1">Анализ рисков при приобретении квартиры с частой сменой собственников и сделкой по доверенности</h2> <h3 id="_2">Анализ ситуации</h3> <p>Вы рассматриваете приобретение квартиры, где за последние 3 года произошло три перехода права собственности, причем последняя сделка (сентябрь 2023 г.) была совершена по доверенности. В договоре купли-продажи отсутствуют реквизиты доверенности, а продавец отказывается предоставлять правоустанавливающие документы по предыдущим сделкам.</p> <h3 id="_3">Правовой анализ</h3> <h4 id="_4">Относительно доверенности и её реквизитов в договоре</h4> <blockquote> <p>"Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 185)</p> </blockquote> <p>Закон не содержит прямого требования указывать все реквизиты доверенности в тексте договора купли-продажи. Однако отсутствие таких реквизитов создает существенные риски, поскольку:</p> <blockquote> <p>"При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 183)</p> </blockquote> <h4 id="_5">Проверка действительности доверенности</h4> <p>Для подтверждения правомерности сделки необходимо убедиться, что доверенность:<br /> - Действительна на момент совершения сделки<br /> - Содержит полномочия именно на совершение данной сделки<br /> - Не была отменена до совершения сделки</p> <blockquote> <p>"По просьбе любого лица нотариус выдает выписку из реестра распоряжений об отмене доверенностей" (Источник: Основы законодательства о нотариате, статья 103.14)</p> </blockquote> <h4 id="_6">Риски оспаривания сделки</h4> <p>Частая смена собственников и отсутствие документов по предыдущим сделкам создают повышенные риски оспаривания:</p> <blockquote> <p>"Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 302)</p> </blockquote> <h4 id="_7">Проверка через ЕГРН</h4> <blockquote> <p>"Выписка, содержащая общедоступные сведения Единого государственного реестра недвижимости, должна содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, ограничения прав и обременения такого объекта" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 62)</p> </blockquote> <p>Из выписки ЕГРН можно получить информацию о:<br /> - История переходов права<br /> - Наличие обременений и ограничений<br /> - Сведения о правопритязаниях и судебных спорах</p> <h3 id="_8">Выводы и рекомендации</h3> <ol> <li> <p><strong>Относительно доверенности</strong>: Требуйте от продавца предоставления оригинала или нотариально заверенной копии доверенности, чтобы проверить её действительность и полномочия представителя.</p> </li> <li> <p><strong>Проверка действительности доверенности</strong>: Обратитесь к нотариусу за выпиской из реестра отмененных доверенностей для подтверждения, что доверенность не была отменена.</p> </li> <li> <p><strong>Проверка истории переходов</strong>: Закажите расширенную выписку из ЕГРН, которая содержит сведения о всех переходах права и возможных обременениях.</p> </li> <li> <p><strong>Добросовестность приобретателя</strong>: Тщательно документируйте все этапы проверки квартиры, чтобы в случае спора можно было доказать свою добросовестность.</p> </li> <li> <p><strong>Отказ от сделки при невозможности проверки</strong>: Если продавец отказывается предоставлять необходимые документы, рекомендую рассмотреть возможность отказа от сделки, так как риски оспаривания значительно возрастают.</p> </li> <li> <p><strong>Консультация адвоката</strong>: Учитывая комплексность рисков, рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на недвижимости, для проведения полноценной юридической проверки объекта.</p> </li> </ol> <p>Помните, что даже при наличии государственной регистрации права в ЕГРН, сделка может быть оспорена в судебном порядке, если будут выявлены нарушения при предыдущих переходах права собственности.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>