Проблемы с кадастровым учетом дома, купленного в регионе с особыми законами, и необходимость доверенности от предыдущих владельцев

<h2 id="_1">Регистрация права собственности на дом, приобретенный до введения обязательной государственной регистрации</h2> <h3 id="_2">Анализ ситуации</h3> <p>Вы столкнулись с проблемой регистрации права собственности на дом, приобретенный в 2020 году в регионе с особым правовым режимом, где на момент сделки не требовалась обязательная государственная регистрация перехода прав. Нотариально удостоверенный договор купли-продажи имеется, однако органы регистрации требуют дополнительные документы от продавцов (бывших супругов), которые сейчас разведены и проживают в разных субъектах РФ.</p> <h3 id="_3">Применимые правовые нормы</h3> <h4 id="_4">Действительность нотариально удостоверенной сделки</h4> <blockquote> <p>"Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 163)</p> </blockquote> <p>Нотарриальное удостоверение подтверждает законность сделки и наличие у сторон права на ее совершение.</p> <h4 id="_5">Особенности регистрации прав на ранее возникшие объекты недвижимости</h4> <blockquote> <p>"Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ 'О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним', признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 69)</p> </blockquote> <p>Это означает, что Ваше право на дом признается юридически действительным даже без государственной регистрации.</p> <h4 id="_6">Основания для государственной регистрации прав</h4> <blockquote> <p>"Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 14)</p> </blockquote> <p>Ваш договор купли-продажи, совершенный в соответствии с законодательством, действовавшим на момент сделки, является законным основанием для регистрации.</p> <h4 id="_7">Особенности регистрации прав на основании нотариально удостоверенных документов</h4> <blockquote> <p>"Права на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенного документа подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом с учетом особенностей, установленных настоящей статьей." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 59)</p> <p>"При осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенной сделки... проверка законности такого нотариально удостоверенного документа государственным регистратором прав не осуществляется." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 59)</p> </blockquote> <p>Это означает, что нотариально удостоверенный договор купли-продажи не требует дополнительной проверки законности со стороны регистрирующего органа.</p> <h4 id="_8">Распоряжение общим имуществом супругов</h4> <blockquote> <p>"При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга." (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, статья 35)</p> </blockquote> <p>Нотариус при удостоверении сделки уже проверил наличие необходимых согласий.</p> <h3 id="_9">Выводы и рекомендации</h3> <h4 id="_10">Правовая оценка требований регистрирующего органа</h4> <ol> <li> <p><strong>Нотариально удостоверенный договор является достаточным основанием</strong> для регистрации перехода права собственности без дополнительных документов от продавцов.</p> </li> <li> <p><strong>Требование дополнительных документов может быть неправомерным</strong>, поскольку нотариально удостоверенная сделка не требует дополнительной проверки законности.</p> </li> <li> <p><strong>Развод продавцов не влияет на действительность совершенной сделки</strong>, если на момент продажи они состояли в браке и действовали по взаимному согласию.</p> </li> </ol> <h4 id="_11">Рекомендуемые действия</h4> <ol> <li> <p><strong>Подайте письменное возражение</strong> в орган регистрации прав, ссылаясь на:<br /> - Нотариальный характер сделки<br /> - Статью 59 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости"<br /> - Отсутствие необходимости в дополнительных документах</p> </li> <li> <p><strong>В случае отказа или приостановления регистрации</strong> Вы вправе обжаловать такое решение:</p> <blockquote> <p>"Отказ в государственной регистрации прав на имущество либо уклонение от государственной регистрации могут быть оспорены в суде." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 8.1)</p> </blockquote> </li> <li> <p><strong>Рассмотрите возможность судебной регистрации</strong>:</p> <blockquote> <p>"В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны... вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 551)</p> </blockquote> </li> <li> <p><strong>При необходимости обратитесь к адвокату</strong>, специализирующемуся на спорах в сфере недвижимости, для подготовки процессуальных документов и представительства в суде.</p> </li> </ol> <p>Помните, что Ваше право на дом признается юридически действительным даже без государственной регистрации, однако регистрация необходима для полноценного распоряжения имуществом.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>