Риски и правильное оформление договора купли-продажи при смене фамилии продавца без нового паспорта

<h2 id="-">Оформление договора купли-продажи квартиры при смене фамилии продавца</h2> <h3 id="_1">Анализ ситуации</h3> <p>Продавец квартиры сменила фамилию в связи с заключением брака, о чем имеется документ из ЗАГСа и штамп в паспорте, но новый паспорт еще не получен, а изменения в правоустанавливающие документы не внесены.</p> <h3 id="_2">Применимые правовые нормы</h3> <h4 id="_3">Действительность паспорта продавца</h4> <blockquote> <p>"По достижении гражданином Российской Федерации 20-летнего или 45-летнего возраста, при изменении гражданином Российской Федерации в установленном порядке фамилии, имени, отчества, сведений о дате (число, месяц, год) и (или) месте рождения... паспорт является действительным до дня оформления нового паспорта, но не более чем 90 календарных дней после дня наступления указанных обстоятельств." (Источник: Постановление Правительства РФ от 23.12.2023 N 2267, пункт 24)</p> <p>"В паспорте производятся отметки: о регистрации и расторжении брака - соответствующими органами, осуществляющими государственную регистрацию актов гражданского состояния на территории Российской Федерации" (Источник: Постановление Правительства РФ от 08.07.1997 N 828, пункт 5)</p> </blockquote> <h4 id="_4">Права гражданина при смене имени</h4> <blockquote> <p>"Гражданин вправе переменить свое имя в порядке, установленном законом. Перемена гражданином имени не является основанием для прекращения или изменения его прав и обязанностей, приобретенных под прежним именем." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 19 пункт 2)</p> </blockquote> <h4 id="_5">Государственная регистрация перемены имени</h4> <blockquote> <p>"Перемена имени подлежит государственной регистрации в органах записи актов гражданского состояния." (Источник: Федеральный закон "Об актах гражданского состояния", статья 58 пункт 5)</p> </blockquote> <h3 id="_6">Риски для покупателя</h3> <ol> <li> <p><strong>Расхождения в документах</strong> - при оформлении договора по старому паспорту могут возникнуть несоответствия с данными в ЕГРН, если там уже внесены изменения о смене фамилии.</p> </li> <li> <p><strong>Приостановка регистрации</strong> - Росреестр может приостановить регистрацию перехода права собственности из-за несоответствия данных продавца в договоре и в правоустанавливающих документах.</p> </li> <li> <p><strong>Проблемы с идентификацией</strong> - возможны сложности с подтверждением тождественности личности продавца.</p> </li> </ol> <h3 id="_7">Рекомендации</h3> <h4 id="_8">Неотложные действия</h4> <ol> <li> <p><strong>Получить свидетельство о заключении брака</strong> - это основной документ, подтверждающий смену фамилии:</p> <blockquote> <p>"Свидетельство о заключении брака в случае, если заявитель состоит в браке" (Источник: Федеральный закон "Об актах гражданского состояния", статья 59)</p> </blockquote> </li> <li> <p><strong>Проверить актуальные данные в ЕГРН</strong> - заказать выписку для подтверждения текущих данных о правообладателе.</p> </li> </ol> <h4 id="_9">Варианты оформления сделки</h4> <p><strong>Вариант 1 - Ожидание нового паспорта (рекомендуется)</strong><br /> Наиболее безопасный подход - дождаться получения продавцом нового паспорта и внесения изменений во все документы.</p> <p><strong>Вариант 2 - Оформление с текущими документами (с рисками)</strong><br /> Если необходимо срочно оформить сделку:<br /> - Указать в договоре обе фамилии: "Иванова (Петрова) Мария Ивановна"<br /> - Приложить к договору свидетельство о заключении брака<br /> - Нотариально заверить копию свидетельства о браке</p> <h4 id="_10">Особое внимание на согласие супруга</h4> <blockquote> <p>"При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга." (Источник: Семейный кодекс РФ, статья 35 пункт 2)</p> </blockquote> <p>Если квартира приобретена в браке, потребуется нотариальное согласие супруга продавца на совершение сделки.</p> <h3 id="_11">Выводы и рекомендации</h3> <ol> <li> <p><strong>Паспорт со штампом о браке действителен</strong> для совершения сделки в течение 90 дней с момента изменения фамилии.</p> </li> <li> <p><strong>Рекомендуется дождаться получения нового паспорта</strong> продавцом и внесения изменений в документы для минимизации рисков.</p> </li> <li> <p><strong>При срочной сделке</strong> необходимо:<br /> - Указать в договоре обе фамилии<br /> - Приложить свидетельство о заключении брака<br /> - Получить нотариальное согласие супруга (если квартира приобретена в браке)<br /> - Быть готовым к возможной приостановке регистрации в Росреестре</p> </li> <li> <p><strong>Проверить актуальные данные в ЕГРН</strong> перед сделкой для избежания несоответствий.</p> </li> </ol> <p>Для полной безопасности сделки рекомендую обратиться к адвокату для сопровождения договора купли-продажи и проверки всех документов.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>