Риски оформления договора купли-продажи при смене фамилии продавца без обновления паспорта

<h2 id="_1">Покупка квартиры у продавца, сменившего фамилию</h2> <h3 id="_2">Анализ ситуации</h3> <p>Продавец квартиры сменила фамилию в связи с заключением брака, но еще не получила новый паспорт. В действующем паспорте имеется штамп о браке, а правоустанавливающие документы на квартиру содержат прежнюю фамилию. Это создает определенные риски при оформлении договора купли-продажи.</p> <h3 id="_3">Применимые правовые нормы</h3> <h4 id="_4">О смене фамилии и документах</h4> <blockquote> <p>"Супруги по своему желанию выбирают при заключении брака фамилию одного из них в качестве общей фамилии, либо каждый из супругов сохраняет свою добрачную фамилию" (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, статья 32)</p> <p>"Перемена гражданином имени не является основанием для прекращения или изменения его прав и обязанностей, приобретенных под прежним именем" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 19)</p> <p>"Гражданин вправе переменить свое имя в порядке, установленном законом. Перемена гражданином имени не является основанием для прекращения или изменения его прав и обязанностей, приобретенных под прежним именем" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 19)</p> </blockquote> <h4 id="_5">О сроках замены паспорта</h4> <blockquote> <p>"Документы и личные фотографии для выдачи (замены) паспорта должны быть сданы гражданином Российской Федерации не позднее 90 календарных дней после наступления обстоятельств, указанных в подпункте "а" пункта 19 и подпунктах "а" - "в" пункта 22 настоящего Положения" (Источник: Постановление Правительства РФ от 23.12.2023 N 2267, пункт 25)</p> </blockquote> <h4 id="_6">О требованиях к документам для регистрации недвижимости</h4> <blockquote> <p>"Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, статья 21)</p> <p>"Фамилии, имена и при наличии отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, статья 21)</p> </blockquote> <h4 id="_7">О рисках при регистрации</h4> <blockquote> <p>"Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, статья 26)</p> </blockquote> <h3 id="_8">Риски для покупателя</h3> <ol> <li> <p><strong>Приостановка регистрации</strong> - орган регистрации прав может приостановить регистрацию перехода права собственности из-за несоответствия данных в документах.</p> </li> <li> <p><strong>Отказ в регистрации</strong> - если не будет доказана тождественность личности продавца под разными фамилиями.</p> </li> <li> <p><strong>Проблемы с выпиской из ЕГРН</strong> - в выписке будут указаны данные под старой фамилией, что может создать сложности при последующих сделках.</p> </li> </ol> <h3 id="_9">Рекомендации и выводы</h3> <h4 id="_10">Наименее рискованный вариант</h4> <p><strong>Дождаться получения нового паспорта</strong> продавцом и внесения изменений в правоустанавливающие документы на квартиру. Это исключит все риски, связанные с несоответствием данных.</p> <h4 id="_11">Альтернативный вариант (с повышенным риском)</h4> <p>Если сделка должна быть совершена срочно:</p> <ol> <li> <p><strong>Составление договора</strong> - в договоре купли-продажи необходимо указать:<br /> - ФИО продавца по старому паспорту<br /> - ФИО продавца по новым данным (с новой фамилией)<br /> - Реквизиты свидетельства о браке как основания для смены фамилии</p> </li> <li> <p><strong>Приложение документов</strong> - к договору необходимо приложить:<br /> - Копию старого паспорта со штампом о браке<br /> - Копию свидетельства о браке<br /> - Заявление продавца о тождественности личности</p> </li> <li> <p><strong>Дополнительные меры</strong>:<br /> - Получить нотариально удостоверенное согласие супруга продавца на сделку<br /> - Удостоверить договор у нотариуса для дополнительной гарантии</p> </li> </ol> <h4 id="_12">Общие рекомендации</h4> <ol> <li>Перед сделкой закажите актуальную выписку из ЕГРН для проверки текущих данных о собственнике.</li> <li>Проконсультируйтесь с регистрирующим органом о возможности регистрации в данной ситуации.</li> <li>Рассмотрите возможность обращения к адвокату для минимизации рисков.</li> </ol> <p><strong>Вывод</strong>: Хотя закон допускает совершение сделки при смене фамилии, практические риски приостановки регистрации достаточно высоки. Наиболее безопасным решением будет отложить сделку до полного оформления продавцом документов с новой фамилией.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>