Спор между владельцами здания о размещении коммерческой рекламы на стенах и правовые аспекты конкуренции

<h2 id="_1">Размещение рекламы на внешней стене здания, находящегося в собственности разных лиц</h2> <h3 id="_2">Анализ ситуации</h3> <p>Вы описываете ситуацию, когда два собственника владеют разными частями одного здания. Один собственник намерен разместить рекламу на внешней стене своего помещения, выходящей на общую территорию. Другой собственник возражает, ссылаясь на возможную конкуренцию и вмешательство в его рекламную деятельность. Ключевой вопрос — правомерность такого размещения.</p> <h3 id="_3">Применимые правовые нормы</h3> <h4 id="1">1. Право собственности и использование общего имущества</h4> <p>В первую очередь необходимо определить, является ли внешняя стена здания частью общего имущества. Согласно Гражданскому кодексу, если здание разделено на самостоятельные помещения (недвижимые вещи), собственникам этих помещений принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество.</p> <blockquote> <p>"Собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество)." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 259.1, пункт 1)</p> </blockquote> <p>К общему имуществу, в частности, относятся:</p> <blockquote> <p>"...ограждающие конструкции этих здания или сооружения..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 287.5, пункт 2)</p> </blockquote> <p>Таким образом, <strong>внешние стены здания, скорее всего, являются общим имуществом</strong> всех собственников помещений в этом здании.</p> <h4 id="2">2. Порядок владения и пользования общим имуществом</h4> <p>Право владения и пользования общим имуществом осуществляется по определенным правилам.</p> <blockquote> <p>"Каждый собственник недвижимой вещи вправе владеть и пользоваться общим имуществом наряду с собственниками иных недвижимых вещей, если иной порядок не определен решением собственников недвижимых вещей, настоящим Кодексом или законом." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 259.3, пункт 1)</p> <p>"За исключением случаев, предусмотренных пунктами 4 и 5 настоящей статьи, решение собственников недвижимых вещей по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом принимается большинством голосов всех собственников недвижимых вещей, если иное число голосов не предусмотрено настоящим Кодексом или законом." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 259.3, пункт 2)</p> </blockquote> <p>Однако, для передачи общего имущества во владение или пользование третьим лицам (что по сути является размещением рекламы) требуется более высокий кворум:</p> <blockquote> <p>"Пригодное для самостоятельного использования общее имущество может быть передано во владение или пользование третьим лицам, если такая передача не повлечет нарушение прав и охраняемых законом интересов собственников недвижимых вещей. Передача общего имущества во владение или пользование третьим лицам осуществляется на основании решения собственников недвижимых вещей, принятого не менее чем двумя третями голосов собственников недвижимых вещей." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 259.3, пункт 4)</p> </blockquote> <p>Это означает, что для законного размещения рекламы на общей стене <strong>необходимо решение собрания собственников помещений в здании</strong>, принятое квалифицированным большинством.</p> <h4 id="3">3. Требования законодательства о рекламе</h4> <p>Закон о рекламе устанавливает специальные требования к размещению наружной рекламы.</p> <blockquote> <p>"Установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются ее владельцем по договору с собственником земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, либо с лицом, управомоченным собственником такого имущества, в том числе с арендатором." (Источник: Федеральный закон "О рекламе", статья 19, часть 5)</p> <p>"В случае, если для установки и эксплуатации рекламной конструкции предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции возможно только при наличии согласия собственников помещений в многоквартирном доме, полученного в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации." (Источник: Федеральный закон "О рекламе", статья 19, часть 5)</p> </blockquote> <p>Хотя в вашем случае речь идет не о многоквартирном доме, а о здании с разными собственниками, аналогичный принцип согласования с другими собственниками при использовании общего имущества применим и здесь, что подтверждается нормами ГК РФ, процитированными выше.</p> <h4 id="4">4. Возражения другого собственника (конкуренция)</h4> <p>Возражения второго собственника, основанные на опасениях конкуренции, сами по себе не являются безусловным правовым основанием для запрета размещения рекламы. Закон о защите конкуренции запрещает недобросовестную конкуренцию, но размещение рекламы на своем (или общем) имуществе, как правило, к ней не относится, если реклама соответствует требованиям закона.</p> <p>Однако, если действия по размещению рекламы нарушают права другого собственника, он может их защищать.</p> <blockquote> <p>"Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 304)</p> </blockquote> <p>Также важно, что осуществление гражданских прав не должно быть недобросовестным.</p> <blockquote> <p>"Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом)." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 10, пункт 1)</p> </blockquote> <h4 id="5">5. Роль договоров между собственниками</h4> <p>Если между собственниками при приобретении помещений или позднее заключались какие-либо соглашения, правила пользования общим имуществом или запреты на размещение рекламы, они имеют первостепенное значение.</p> <blockquote> <p>"Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 422, пункт 1)</p> </blockquote> <p>Следовательно, <strong>необходимо внимательно изучить договоры купли-продажи, учредительные документы (если здание принадлежит юридическим лицам на правах общей собственности), а также любые существующие соглашения о порядке пользования общим имуществом</strong>.</p> <h3 id="_4">Выводы и рекомендации</h3> <ol> <li> <p><strong>Определите статус стены.</strong> Внешняя стена здания, с высокой долей вероятности, является общим имуществом всех собственников помещений в этом здании.</p> </li> <li> <p><strong>Получите согласие сособственников.</strong> Для размещения рекламы на общем имуществе требуется решение собрания собственников. В вашем случае, где собственников двое, это означает, что необходимо согласие второго собственника или решение, принятое в установленном законом порядке (в зависимости от толкования норм о большинстве голосов при двух участниках). На практике, при наличии двух собственников, любое решение, затрагивающее общее имущество, требует их обоюдного согласия, так как большинство в две трети от двух лиц подразумевает согласие обоих.</p> </li> <li> <p><strong>Проверьте существующие договоры.</strong> Изучите все договоры и соглашения, которые могут регулировать вопросы использования фасада, стен и размещения рекламы. Если в них есть прямой запрет или особый порядок, его необходимо соблюдать.</p> </li> <li> <p><strong>Соблюдайте закон о рекламе.</strong> Помните, что даже при наличии согласия второго собственника, для размещения рекламной конструкции потребуется заключить договор с лицом, уполномоченным распоряжаться имуществом (в данном случае, вероятно, с самим собой, но как с одним из сособственников общего имущества), и получить <strong>разрешение от органа местного самоуправления</strong> (администрации района или города), как того требует статья 19 Федерального закона "О рекламе".</p> </li> <li> <p><strong>Если согласия нет.</strong> В случае невозможности достичь соглашения с другим собственником, вы можете обратиться в суд с иском об определении порядка пользования общим имуществом (стеной).</p> </li> </ol> <blockquote> <p>"Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 247, пункт 1)</p> </blockquote> <p>В суде вам нужно будет обосновать, что размещение рекламы не нарушает прав второго собственника и соответствует закону. Суд, рассматривая спор, будет учитывать права и законные интересы обеих сторон.</p> <p><strong>Конкретные шаги:</strong><br /> * Шаг 1: Проведите собрание собственников (в вашем случае — переговоры со вторым собственником) для получения согласия на размещение рекламы на общей стене.<br /> * Шаг 2: Если согласие получено, оформите его протоколом или соглашением.<br /> * Шаг 3: Подготовьте документы для получения разрешения на установку рекламной конструкции в органе местного самоуправления, включая документ, подтверждающий согласие второго собственника.<br /> * Шаг 4: Если согласие не получено, подготовьте письменное предложение второму собственнику с изложением вашей позиции и, в случае отказа, обратитесь в суд с соответствующим иском.</p> <p>Учитывая специфику и потенциальную сложность судебного спора, связанного с оценкой доказательств и применением норм права, для подготовки иска и представительства в суде <strong>рекомендуется обратиться за помощью к адвокату</strong>, специализирующемуся на корпоративных или имущественных спорах.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>